부동산 재건축 절차 분담금의 미래 전망 등부동산 재건축과 관련된 뉴스가 수면 위로 자주 떠오르고 있습니다. 규제 완화로 재건축 속도를 낼 수 있게 됐지만 또 다른 문제에 직면한 상황입니다. 오늘은 많은 사람들이 궁금해하는 재건축 절차와 분담금, 미래 전망 등에 대해 이야기하고자 합니다. 1. 과거 재건축 2. 절차 3. 분담금 4. 미래전망과거의 재건축재개발? 재건축?비슷하면서도 조금 헷갈리는 단어지만 용어 정리를 먼저 간단하게 해드릴게요. 재개발은 낙후된 도시 환경을 재구성한다는 의미가 있고 재건축은 노후화, 불량 건축물의 주거 환경을 개선한다는 의미가 있습니다.재개발은 노후 단독주택 지역을, 재건축은 낡은 아파트 단지를 허물고 다시 짓는 것으로 이해하기가 쉬울 것 같네요.신축 아파트는 주변 아파트보다 높은 시세 형성이 가능하기 때문에 오래된 집을 새 집으로 짓는 재건축은 로또나 다름없었습니다. 하지만 규제 완화로 희소가치는 떨어지고, 크게 오른 공사비용으로 분담금까지(가구별로 추가로 내야 하는 비용) 오른 상황입니다.<출처 : 파이낸셜뉴스>한때는 재건축하겠다는 아파트 앞에 건설사들이 즐비했지만, 지금은 공사비를 어느 정도 올려도 진행하겠다는 건설사가 단 한 곳도 없는 단지까지 출현했습니다.갑과 을이 완전히 뒤바뀐 상황입니다. 재건축 절차<출처: 국토교통부>재건축 절차는 상당히 복잡하고 오랜 기간이 걸립니다. 그냥 부수고 새로 짓는 건데, 법정 절차와 그동안의 수많은 이해관계 때문에 준비 과정만 10년이 넘기도 합니다.재건축 절차는 위와 같은 절차로 진행되는데, 큰 묶음으로 나눠보면 준비단계→시행단계→관리처분단계→준공으로 나눌 수 있습니다.<출처 : 조선비즈>준비단계 준비단계는 안전진단부터 정비구역 지정과 계획 수립 과정이 있습니다. 가장 중요하다고 생각되는 안전진단은 건물의 노후도를 알아보는 과정인데 등급에 따라 재건축이 가능한지 여부가 결정됩니다.아파트가 노후화돼 안전등급이 떨어지면 불안해지는 게 정상이지만 실제로는 아파트 입구에 ‘경축! ‘안전진단 통과’라는 현수막이 걸리는 것이 아이러니합니다. 돈의 힘이 이렇게 센 것 같아요.<출처: 이데일리>시행단계 시행단계에서는 조합을 설립한 후 시공자 선정을 하고 사업인가, 조합원 분양신청 등을 진행합니다. 조합을 설립하기 위해서는 전체 소유자의 75% 이상의 동의와 각 동별로 과반수 이상의 동의가 있어야 설립이 가능합니다.이후 시공사를 선정해 사업시행인가를 받게 되는데, 이렇게까지 자주 오면 실패할 가능성은 거의 없기 때문에 재건축 관심도가 높아지는 지점입니다. 그런데도 공사비 상승 이슈로 시공사에서 인상을 요청했다가 중단된 사례도 있습니다.<출처: 서울경제, 추정분담금>관리처분 단계의 다음 단계로는 관리처분계획인가와 이주철거, 조합원 동호수 추첨이 있습니다. 여기서는 정확한 분담금을 계산할 수 있고 수익성을 좀 더 정확하게 확인할 수 있습니다. 이 절차를 밟으면 드디어 착공 단계에 들어가게 됩니다.<이미지 사진출처 : 컴버, 이하동일>준공 단계 조합원 이주와 철거가 끝나면 일반분양을 시작합니다. 공사기간은 2~3년 정도 진행하며 준공 후 입주 후 등기가 나오면 재건축 절차가 종료됩니다.재건축 절차는 단계별로 몇 년씩 소요되며 준공까지 보통 10~15년 정도 소요됩니다. 최근에는 ‘재건축 패스트트랙’으로 절차를 간소화하고 사업 착수 요건을 대폭 완화해 소요 시간 단축을 시도하고 있습니다. 재건축 분담금<출처 : 문화일보>재건축 분담금은 시공자가 재건축할 때 드는 사업비를 조합원이 분담해 내는 것을 말합니다. 분담금은 토지 지분이 많을수록 적게 부담합니다. 따라서 대상 사업지의 용적률이 작을수록 유리합니다.용적률이란 건축물의 총 면적을 대지 면적으로 나눈 비율을 말합니다. 보통 층고가 올라갈수록 용적률은 따라 올라갑니다. 용적률이 높으면 세대별로 일조권이 균일하지 않아 답답한 느낌을 줄 수 있습니다.주상복합의 경우 용적률이 상당히 높은데도 단지 내 녹지나 휴게공간이 거의 없는 것을 알 수 있습니다. 대신 주상복합은 시설의 편리성 측면에서 유리한 경우가 많습니다.용적률이 낮은 것도 유리하지만 재건축 승인 용적률이 기존과 차이가 큰 것이 좋습니다. 재건축 투자를 하기 전에 가장 기본적으로 봐야 할 부분입니다.<출처 : 조선일보>분담금이 10억?강남에 있는 몇몇 단지는 공사비 인상으로 분담금이 10억이 넘는 곳도 있습니다. 공사비와 인건비 등 크게 오른 사업비 때문에 재건축 분담금은 크게 늘어난 상황이고, 시공사와 부담금 조정을 못해 계약이 해지된 단지도 있다고 한다.공사비 인상은 없을 것이라고 공언했던 건설사들도 결국 재계약을 요청하는 등 재건축 시장 상황이 심각해지고 있습니다. 정부에서 중재에 나섰지만 높은 자재 비용에 고금리까지 겹친 상황이라 쉽지 않을 것 같습니다.심지어 공사비 협상이 계속 미뤄지면서 경매 위기에 직면한 사업장도 있습니다.로또와 같았던 재건축 사업, 분담금 폭탄 사태의 궁극적인 원인은 고금리+공사 비용의 증가입니다. 여기에 규제 완화로 인해 대상지가 많아진 것도 한몫하고 있습니다. 재건축의 미래 전망<출처 : 아파트관리신문, 마포아파트>한국은 한국 전쟁 후 재건을 하면서 대부분이 단독 주택의 형태로 집을 지었는데 아파트의 경우 1956년에 서울 을지로에 세워진 중앙 아파트(사택으로 세워졌다)가 최초의 아파트래요.그리고 재건축을 처음 간 아파트는 서울 마포구 마포 아파트였다고 합니다.당시 처음으로 수세식 화장실과 연탄 보일러가 시행됬대요.이곳은 현재 마포 삼성 아파트가 세워지고 처음의 재건축에서 그때가 1994년이었습니다.이때를 기점으로 재건축에 관심도가 높아졌다고 볼 수 있지만 기간적으로 보면 30년 정도로 그리 오래 된 없습니다.사실 아파트가 보편적으로 된 것이 100년을 넘어선 것도 아니고 30~40년 정도로 보입니다.80년대부터 폭발적으로 늘어난 아파트가 지금이나 재건축 연한을 맞아 대상이 된 단지도 늘고 있습니다.이는 수요가 많은 것을 의미합니다만, 희소 가치가 떨어지면 가격도 떨어질 것.향후 재건축에서 투자 이윤을 남기기가 쉽지 않음을 의미합니다.강남은 그나마 나은 편이고 현재 강남지역은 분담은 커도 인기지역이라 진행정도가 양호한 편입니다. 문제는 누구나 재건축을 하면서 오른 용적률 때문에 교통은 지옥행을 계속하고 있다는 것입니다. 다수의 지하철 노선과 기반시설이 갖춰져 있지만 이대로 가면 교통대란은 불 보듯 뻔할 것입니다.이렇게 되더라도 강남에는 계속 사람들이 몰릴 것 같아요. 한국 국민 정서의 특성을 보면 알 수 있습니다. 어쩌면 미래에는 드론이 날아다니며 교통을 해소해 줄지도 모릅니다.재건축은 입지가 좋고 대단지로 바뀔수록 투자가치가 올라갈 것으로 전망합니다. 입지가 좋다는 곳은 강남 부근을 말하는 것이고, 서울 외곽 지역과 경기도권은 재건축보다는 재개발에 관심을 갖는 것이 수익성 면에서 좀 더 낫지 않을까 생각합니다.위의 전망과 관련된 내용은 개인의 의견이므로 참고로만 읽어주시면 감사하겠습니다.그 밖에도 부동산 전망과 관련해서 쓸 것은 많지만 나중에 따로 정리해보도록 하겠습니다. 그럼 오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다. 즐거운 하루 보내세요!
